Bail commercial en Suisse : ce qu’il faut savoir avant de signer (guide 2026)

Vous êtes sur le point de signer un bail pour un bureau, un atelier, un dépôt ou une surface logistique ? En Suisse, le Code des obligations encadre le bail commercial, mais il laisse une large place à la négociation : durée, loyer, garantie, travaux ou transfert du bail. Ce guide explique les règles essentielles du bail commercial en Suisse, les délais à ne pas manquer et les points à négocier avant de vous engager.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un bail commercial en Suisse ?
• Bail commercial ou bail d’habitation : quelles différences ?
• Bail à durée déterminée ou indéterminée : que choisir ?
• Loyer fixe, indexé ou échelonné : comment fonctionne le loyer ?
• Garantie de loyer, charges et frais accessoires
• TVA sur le loyer commercial : ce qu’il faut savoir
• Transfert du bail et sous-location
• Quitter les locaux avant la fin du bail
• Travaux, aménagements et défauts
• Vente de l’immeuble : que devient votre bail commercial ?
• Résiliation et prolongation d’un bail commercial en Suisse
• Litiges : à qui s’adresser dans le canton de Vaud ?
• Clauses particulières à négocier
• Checklist : 10 points à vérifier avant de signer un bail commercial en Suisse
• Louer des locaux commerciaux à MixCity, à Renens
• Questions fréquentes sur le bail commercial en Suisse

Qu’est-ce qu’un bail commercial en Suisse ?

Un bail commercial est un contrat par lequel un bailleur cède l’usage de locaux à une entreprise, contre un loyer, pour y exercer une activité professionnelle : bureaux, commerce, atelier, production, stockage ou logistique. En Suisse, les articles 253 et suivants du Code des obligations (CO) le régissent. Ces règles s’appliquent à la fois aux habitations et aux locaux commerciaux.

Le bail commercial bénéficie donc de la même protection que le bail d’habitation contre les loyers abusifs et les congés injustifiés. Ces règles s’étendent d’ailleurs aux choses dont l’usage est cédé avec les locaux, comme une place de parc ou un dépôt annexe (art. 253a CO). Il existe toutefois plusieurs différences importantes, détaillées ci-dessous.

Attention : si vous reprenez une entreprise déjà équipée et exploitée, par exemple un restaurant avec sa clientèle, le contrat peut être un bail à ferme non agricole (art. 275 et suivants CO), dont certaines règles diffèrent.

Bail commercial ou bail d’habitation : quelles différences ?

Les deux contrats relèvent du même chapitre du Code des obligations, mais plusieurs règles changent dès qu’il s’agit de locaux commerciaux. Voici les principales différences.

Règle	Bail commercial	Bail d’habitation
Préavis de résiliation	6 mois (art. 266d CO)	3 mois (art. 266c CO)
Prolongation maximale	6 ans (art. 272b CO)	4 ans (art. 272b CO)
Garantie de loyer	Aucun plafond légal	3 mois de loyer au maximum (art. 257e CO)
Transfert du bail à un tiers	Possible avec l’accord écrit du bailleur (art. 263 CO)	Non prévu par la loi
TVA sur le loyer	Possible si le bailleur opte pour l’imposition (art. 22 LTVA)	Exclue
Procédure devant le Tribunal des baux (Vaud)	Frais selon le Code de procédure civile	Gratuite

Bail à durée déterminée ou indéterminée : que choisir ?

Les parties peuvent conclure un bail commercial pour une durée déterminée ou indéterminée. Le choix a des conséquences directes sur la flexibilité de l’entreprise et sur la façon de mettre fin au contrat.

• Le bail à durée déterminée prend fin automatiquement à son échéance, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (art. 255 et 266 CO). En pratique, les parties choisissent souvent une durée de cinq ou dix ans, assortie d’une option de renouvellement.
• Le bail à durée indéterminée se poursuit jusqu’à ce qu’une partie le résilie en respectant le délai et le terme de congé.

Une durée longue offre de la visibilité et permet d’amortir les travaux d’aménagement. En revanche, elle réduit la marge de manœuvre si l’activité évolue. C’est pourquoi il est souvent judicieux de négocier une option de prolongation ou une possibilité d’extension de surface plutôt qu’un engagement figé.

Loyer fixe, indexé ou échelonné : comment fonctionne le loyer ?

Le loyer d’un bail commercial peut suivre trois modèles principaux, chacun avec ses propres règles d’adaptation.

Type de loyer	Principe	Conditions légales
Loyer « fixe » (non indexé)	Le loyer peut être adapté selon le taux d’intérêt de référence, le renchérissement et l’évolution des coûts.	Toute hausse doit être notifiée sur formule officielle et motivée (art. 269d CO).
Loyer indexé	Le loyer suit l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC).	Bail conclu pour cinq ans au moins (art. 269b CO).
Loyer échelonné	Des hausses sont fixées à l’avance, en francs, dans le contrat.	Bail conclu pour trois ans au moins, hausse au plus une fois par an (art. 269c CO).

Pour un loyer qui n’est ni indexé ni échelonné, l’évolution du taux d’intérêt de référence publié par l’Office fédéral du logement peut justifier une adaptation à la hausse ou à la baisse. Ce taux s’élève à 1,25 % depuis le 2 septembre 2026, et sa prochaine publication est prévue le 1^er décembre 2026.

Contester le loyer initial

Si vous estimez que le loyer initial est abusif, vous pouvez le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la remise des locaux (art. 270 CO). Cette contestation est possible si vous avez été contraint de conclure le bail en raison d’une situation personnelle ou de la situation du marché local, ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au précédent.

Faire face à une hausse de loyer

Par ailleurs, le bailleur qui souhaite augmenter le loyer doit vous notifier la hausse au moyen d’une formule officielle agréée par le canton, en la motivant, au moins dix jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d CO). À défaut, la hausse est nulle. Si vous la jugez abusive, vous disposez de 30 jours dès sa réception pour la contester devant l’autorité de conciliation (art. 270b CO).

Garantie de loyer, charges et frais accessoires

Trois postes financiers s’ajoutent au loyer et méritent une attention particulière avant de signer.

• La garantie de loyer : pour un logement, elle est limitée à trois mois de loyer. Pour des locaux commerciaux, en revanche, aucun plafond légal ne s’applique, et son montant se négocie. Si elle est fournie en espèces ou en papiers-valeurs, le bailleur doit la déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire (art. 257e CO). Vous pouvez aussi proposer une garantie bancaire ou une assurance caution.
• Les frais accessoires : chauffage, eau chaude, conciergerie ou entretien des parties communes ne sont à la charge du locataire que s’ils ont été spécialement convenus dans le bail (art. 257a CO). Demandez le détail des postes et le dernier décompte annuel.
• Les acomptes ou forfaits : avec des acomptes, le bailleur doit établir un décompte au moins une fois par an. Avec un forfait, le montant doit correspondre à la moyenne des coûts sur trois ans (art. 4 de l’ordonnance sur le bail, OBLF).

TVA sur le loyer commercial : ce qu’il faut savoir

En principe, la location d’un bien immobilier est exclue du champ de la TVA (art. 21, al. 2, ch. 21 de la loi sur la TVA, LTVA). Le bailleur facture donc le loyer sans TVA.

Le bailleur assujetti peut toutefois opter pour l’imposition des loyers (art. 22 LTVA), sauf si le locataire utilise les locaux exclusivement à des fins d’habitation. Dans ce cas, la TVA s’ajoute au loyer et aux charges. Pour une entreprise elle-même assujettie, qui utilise les locaux pour une activité imposable, cette TVA est en général récupérable comme impôt préalable. En revanche, pour une entreprise non assujettie, par exemple dans certains domaines exonérés, elle représente un coût supplémentaire.

Avant de signer, demandez donc si le loyer est soumis à la TVA, et faites préciser dans le bail si les montants s’entendent hors taxe.

Transfert du bail et sous-location

C’est l’une des grandes spécificités du bail commercial : le locataire peut transférer son bail à un tiers, par exemple lors de la vente de son entreprise ou d’un déménagement, avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 CO).

• Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs.
• Ensuite, une fois le transfert accepté, le repreneur prend la place du locataire.
• L’ancien locataire reste toutefois solidairement responsable avec le repreneur jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à sa résiliation, mais pendant deux ans au plus.

De même, le locataire peut sous-louer tout ou partie des locaux avec le consentement du bailleur (art. 262 CO). Ce dernier ne peut refuser que dans des cas précis, par exemple si les conditions de la sous-location sont abusives ou si elle lui cause des inconvénients majeurs.

Quitter les locaux avant la fin du bail

Votre entreprise grandit, déménage ou cesse son activité avant l’échéance du bail ? Vous pouvez restituer les locaux de manière anticipée, à condition de présenter un locataire de remplacement (art. 264 CO).

• Le repreneur doit être solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.
• Le bailleur ne doit pas pouvoir raisonnablement le refuser.
• À défaut de repreneur acceptable, vous devez payer le loyer jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au prochain terme de résiliation. Le bailleur doit toutefois déduire les frais qu’il économise et les revenus qu’il tire, ou renonce à tirer, d’un autre usage des locaux.

Cette solution diffère du transfert du bail (art. 263 CO) : avec la restitution anticipée, le bailleur conclut en principe un nouveau contrat avec le repreneur et l’ancien locataire est libéré, tandis qu’avec le transfert, un tiers reprend le bail existant et le locataire sortant reste solidairement responsable pendant deux ans au plus.

Travaux, aménagements et défauts

Les locaux commerciaux nécessitent souvent des aménagements : cloisons, électricité, ventilation, enseignes ou équipements techniques. Avant d’investir, clarifiez donc ces points dans le bail.

• Les travaux du locataire : toute rénovation ou modification de la chose louée nécessite le consentement écrit du bailleur (art. 260a CO). Le bailleur qui a donné son accord ne peut exiger la remise en état des locaux à la fin du bail que si cela a été convenu par écrit. De plus, si vos travaux apportent une plus-value considérable aux locaux, vous pouvez réclamer une indemnité à la fin du bail.
• Les défauts : si les locaux présentent un défaut que le locataire n’a pas à réparer lui-même, celui-ci peut notamment exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer ou des dommages-intérêts (art. 259a CO).
• La restitution : à la fin du bail, le locataire restitue les locaux dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Un état des lieux détaillé à l’entrée vous protège donc à la sortie.

Vente de l’immeuble : que devient votre bail commercial ?

Si le propriétaire vend l’immeuble, votre bail passe automatiquement à l’acheteur (art. 261 CO). Celui-ci peut toutefois résilier un bail de locaux commerciaux s’il en a un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches, en respectant le délai légal de congé pour le prochain terme légal. Si le bail prend ainsi fin plus tôt que prévu, l’ancien bailleur doit indemniser le locataire de tout le dommage qui en résulte.

Pour vous protéger, notamment avec un bail long et des investissements importants, vous pouvez convenir avec le bailleur d’annoter le bail au registre foncier (art. 261b CO). Dans ce cas, tout nouveau propriétaire doit vous laisser l’usage des locaux conformément au bail.

Résiliation et prolongation d’un bail commercial en Suisse

Sauf clause contraire, un bail commercial à durée indéterminée se résilie moyennant un préavis de six mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266d CO). Chaque partie doit donner le congé par écrit. Le bailleur doit en outre utiliser une formule officielle agréée par le canton (art. 266l CO).

Le locataire dispose de plusieurs protections :

• La contestation du congé : l’autorité peut annuler un congé contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). Pour cela, le locataire doit la saisir dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO).
• La prolongation : si la fin du bail a des conséquences pénibles pour l’entreprise, le locataire peut demander une prolongation. Pour des locaux commerciaux, elle peut atteindre six ans au maximum, en une ou deux fois (art. 272b CO).

En revanche, le non-paiement du loyer obéit à des règles plus strictes. En cas de retard, le bailleur peut fixer par écrit un délai de paiement d’au moins 30 jours. Faute de paiement dans ce délai, il peut résilier le bail avec un préavis minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d CO).

Les délais clés du bail commercial en Suisse

Location	Délai	Base légale
Résilier un bail commercial à durée indéterminée	6 mois, pour le terme d’usage local ou la fin d’un trimestre de bail	Art. 266d CO
Contester le loyer initial	30 jours dès la remise des locaux	Art. 270 CO
Notification d’une hausse de loyer par le bailleur	Au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation	Art. 269d CO
Contester une hausse de loyer	30 jours dès sa réception	Art. 270b CO
Contester un congé	30 jours dès sa réception	Art. 273 CO
Demander une prolongation (bail à durée indéterminée)	30 jours dès la réception du congé	Art. 273 CO
Demander une prolongation (bail à durée déterminée)	Au plus tard 60 jours avant l’échéance	Art. 273 CO
Durée maximale de prolongation	6 ans pour des locaux commerciaux	Art. 272b CO
Délai de paiement en cas de retard de loyer	30 jours au moins, puis congé de 30 jours pour la fin d’un mois	Art. 257d CO
Responsabilité de l’ancien locataire après un transfert	2 ans au plus	Art. 263 CO
Résiliation par l’acheteur de l’immeuble (besoin urgent)	Délai légal de congé, pour le prochain terme légal	Art. 261 CO

Litiges : à qui s’adresser dans le canton de Vaud ?

Dans le canton de Vaud, chaque district dispose d’une commission de conciliation en matière de baux. Présidée par le préfet, elle compte un assesseur représentant les locataires et un autre représentant les bailleurs. Ainsi, c’est elle qu’il faut saisir en premier, par exemple pour contester un congé, un loyer initial ou une hausse de loyer. Elle peut aussi renseigner les parties sur leurs droits.

Si les parties ne trouvent pas d’accord, elles peuvent porter le litige devant le Tribunal des baux, compétent pour les baux d’immeubles quelle que soit la valeur litigieuse. Contrairement aux baux d’habitation, la procédure n’est pas gratuite pour les baux commerciaux : les règles du Code de procédure civile sur les frais s’appliquent en principe (loi vaudoise sur la juridiction en matière de bail, RSV 173.655).

Clauses particulières à négocier

Au-delà des règles légales, un bail commercial contient souvent des clauses propres à chaque projet. Prenez le temps de les discuter :

• La destination des locaux : décrivez votre activité de manière assez large pour pouvoir la faire évoluer sans renégocier le bail.
• L’option de renouvellement : elle vous permet de prolonger le bail à des conditions définies à l’avance.
• Le droit d’extension : une priorité sur les surfaces voisines facilite la croissance sur place.
• Le pas-de-porte : lors de la reprise d’un commerce, un montant peut être demandé par le locataire sortant pour ses aménagements ou sa clientèle. Il se négocie et doit figurer par écrit.
• Le loyer lié au chiffre d’affaires : certains baux de surfaces de vente prévoient un loyer de base complété par une part variable.
• La participation aux travaux : le bailleur peut prendre en charge une partie de l’aménagement initial, ou accorder des mois de loyer gratuits en contrepartie.

Checklist : 10 points à vérifier avant de signer un bail commercial en Suisse

Avant de signer un bail commercial en Suisse, relisez le contrat avec cette liste. Pour l’état technique des locaux (hauteur, charge au sol, quais, accès), complétez-la avec notre checklist des 10 critères techniques d’un local d’activité.

1. L’identité exacte des parties et la description précise des locaux loués, places de parc et annexes comprises.
2. La destination des locaux : votre activité est-elle expressément autorisée ?
3. La durée, la date de début et les options de renouvellement.
4. Le loyer, son mode d’adaptation (indexé, échelonné ou selon le taux de référence) et sa date de référence.
5. La liste détaillée des frais accessoires et leur mode de facturation.
6. Le montant et la forme de la garantie.
7. Les travaux d’aménagement : qui les réalise, qui les finance, et ce qu’il advient à la fin du bail.
8. Les conditions de transfert du bail et de sous-location.
9. Les délais et termes de résiliation.
10. L’état des lieux d’entrée, signé par les deux parties, avec photos.

Enfin, pour un engagement important, faites relire le bail par un avocat spécialisé ou un juriste avant de le signer.

Louer des locaux commerciaux à MixCity, à Renens

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Questions fréquentes sur le bail commercial en Suisse

Sources

• Fedlex – Code des obligations, titre huitième : du bail à loyer (art. 253 ss)
• Art. 263 CO – Transfert du bail de locaux commerciaux
• Art. 273 CO – Délais et procédure
• WEKA – Bail pour locaux commerciaux : principes juridiques
• Confédération – Le taux d’intérêt de référence reste à 1,25 % (1er septembre 2026)
• Canton de Vaud – Loi sur la juridiction en matière de bail (RSV 173.655)
• Art. 264 CO – Restitution anticipée
• Art. 261 CO – Aliénation de la chose louée
• Art. 260a CO – Travaux du locataire
• WEKA – Location : les règles TVA applicables aux biens immobiliers